Sommaire
Quels sont les avantages d’investir en loi PINEL
- L’origine de la loi PINEL
- Pourquoi investir avec le dispositif PINEL
- Investir en 2023 : une occasion à saisir
- La loi PINEL
1.1 Les principes fondamentaux de la loi PINEL
1.2 Les avantages de la loi PINEL
1.3 Exemple d’un investissement en loi PINEL
1.4 Les spécialités de le loi PINEL 2023-2024
1.5 Les conditions de la loi
2. Tous nos conseils pratiques
2.1 Optimiser le choix de l’emplacement de l’investissement
2.2 Financer l’opération avec un prêt immobilier sans apport
2.3 Préparer sa déclaration fiscale
2.4 Mélanie et Jean : investir pour transmettre un patrimoine !
2.5 Investir : une démarche claire en 10 étapes
3. Allez plus loin dans votre projet
3.1 Faites votre simulation personnalisée
3.2 Bénéficiez d’un accompagnement personnalisé
4. Liste en zone A en PINEL en Rhône-Alpes
Quels sont les avantages d’investir en loi PINEL
L’origine de la loi PINEL
Afin de stimuler la construction immobilière en attirant les investissements des particuliers, des mesures incitatives ont été mises en place. C’est ainsi que la loi Pinel vise à encourager l’investissement des particuliers dans la construction de nouveaux logements, en offrant une réduction d’impôt pouvant atteindre 12 %, 18 % ou 21 %.
Cette loi a pour objectif d’accroître l’offre de logements destinés à la location non meublée en tant que résidence principale, dans des zones spécifiquement définies. En bénéficiant de cette réduction d’impôt, vous pouvez investir dans un secteur durable et lucratif, tout en contribuant à répondre aux besoins de logement dans ces zones désignées.
Pourquoi investir avec le dispositif PINEL ?
Le dispositif Pinel représente une véritable opportunité d’épargne, vous permettant de bénéficier d’une rente conséquente et de constituer un important capital patrimonial.
En tant que produit financier classique, l’investissement locatif offre un taux de rendement supérieur à celui des produits bancaires traditionnels, sans oublier les avantages fiscaux dont vous pouvez profiter.
Le contexte actuel est particulièrement propice aux investissements, car la demande locative est en forte hausse. Ainsi, investir dans l’immobilier avec le dispositif Pinel peut s’avérer être une stratégie judicieuse pour assurer une rentabilité durable et bénéficier d’une fiscalité avantageuse.
Investir en 2023 : une occasion à saisir
Tous les signaux sont au vert pour ceux qui envisagent un investissement immobilier cette année. Nos experts sont là pour vous accompagner dans la réussite de votre projet locatif. Ils vous aident également à trouver le bon équilibre entre les opportunités d’investissement dans des zones géographiques dynamiques aujourd’hui et l’évaluation de sa rentabilité future dans la décennie à venir. Le choix de l’emplacement de votre bien dans des zones à forte demande locative doit être évalué en tenant compte de sa rentabilité, qui varie en fonction des caractéristiques démographiques, économiques et locales.
En tirant profit des connaissances et des conseils de nos experts, vous pourrez prendre des décisions éclairées pour réaliser un investissement immobilier fructueux et pérenne. Investir en 2023 peut se révéler être une occasion à ne pas manquer pour bâtir un patrimoine solide et profiter des opportunités offertes par le marché immobilier en pleine croissance.
1- La loi PINEL
1.1 Les principes fondamentaux de la loi PINEL
La loi Pinel, en vigueur depuis le 1er septembre 2014, est une mesure fiscale spécialement dédiée à l’investissement locatif dans des logements neufs. Cette loi présente deux volets importants : un volet environnemental et un volet social, exigeant que les logements respectent des plafonds de loyers et des critères de ressources des locataires. Elle s’adresse à tous les contribuables français désirant investir dans un logement neuf, même sans apport initial.
Grâce à cet investissement, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu allant jusqu’à 12 %, 18 % ou 21 % du montant de votre investissement, pour une période de location de 6, 9 ou 12 ans. Avec une limite d’investissement plafonnée à 300 000 €, vous pouvez économiser jusqu’à 63 000 € !
La loi Pinel offre également une grande flexibilité en matière d’engagement de location, ce qui vous permet de l’adapter en fonction de vos objectifs personnels. De plus, elle introduit la possibilité de louer le bien à vos proches, qu’ils soient ascendants ou descendants, sous certaines conditions. Cette option supplémentaire apporte un avantage familial non négligeable à considérer lors de votre investissement.
Avec la loi Pinel, vous pouvez ainsi investir dans l’immobilier neuf tout en bénéficiant d’avantages fiscaux attrayants, tout en répondant aux besoins du marché locatif. Cette loi constitue une opportunité intéressante pour les investisseurs soucieux de développer leur patrimoine tout en réduisant leur charge fiscale.
1.2 Les avantages de la loi PINEL
a- Réduction d’Impôt
Le dispositif Pinel propose des taux de réduction d’impôt attractifs, soit 12 %, 18 % ou 21 %, à travers son volet Pinel Plus. Ces taux incitent à investir dans l’immobilier neuf et sont répartis linéairement sur une période de 6, 9 ou 12 ans.
b- Préparer sa Retraite
Investir en loi Pinel est une démarche adaptée pour préparer votre retraite. Une fois la période d’engagement de location révolue (6, 9 ou 12 ans), vous aurez deux options : continuer à percevoir des revenus locatifs en maintenant la location du bien ou bénéficier d’un capital conséquent en le revendant. Cet investissement vous permettra de générer des revenus complémentaires lors de votre retraite.
c- Se Constituer un Patrimoine
La loi Pinel offre la possibilité de devenir propriétaire sans apport initial. Votre bien est financé par les loyers perçus, l’avantage fiscal et un effort d’épargne adapté à vos capacités. Ce dispositif facilite l’investissement et la constitution d’un patrimoine, offrant une rentabilité conséquente sans apport de départ.
d- Protéger ses Proches
Le financement de votre bien se fait à travers un prêt immobilier avec une assurance de décès et d’invalidité. En cas d’incident tragique, vos proches n’hériteront pas de dettes, mais de votre bien, couvert par l’assurance, ainsi que des revenus locatifs (loyers) mensuels. Contrairement à la loi Duflot, vous avez également la possibilité de louer votre bien à l’un de vos ascendants ou descendants, sous certaines conditions.
Exemple : Monsieur DUPONT achète un appartement à Paris d’une valeur de 300 000 €. Il choisit une défiscalisation au choix :
- 36 000 € sur 6 ans, soit 6 000 € par an.
- 54 000 € sur 9 ans, soit 6 000 € par an.
- 63 000 € sur 12 ans, soit 6 000 € par an sur 9 ans, puis 3 000 € par an sur les 3 dernières années.
1.3 Exemple d’un investissement en loi PINEL
Prenons l’exemple d’un investissement de 150 000 € sur une période de 12 ans :
- Votre réduction totale d’impôt s’élève à 31 500 €.
- Les revenus mensuels perçus à travers les loyers représentent la somme de 67 500 € sur 12 ans.
Ainsi, le coût total de votre bien se chiffre à 51 000 € en conclusion. 66 % de la valeur de votre bien est couverte par la réduction d’impôt et les revenus locatifs du locataire.
Cet exemple démontre comment la loi Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt significative tout en générant des revenus locatifs conséquents. En investissant dans l’immobilier neuf avec le dispositif Pinel, vous pouvez alléger votre charge fiscale tout en constituant un patrimoine rentable.
1.4 Les spécialités de la loi PINEL en 2023 – 2024
Le Gouvernement a pris la décision de prolonger le dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2024, par le biais de la loi de finances 2021. Toutefois, il est important de noter que l’avantage fiscal offert sera réduit pendant cette période.
a- Reconduction de la Loi Pinel
Initialement prévue pour se terminer le 31 décembre 2021, la loi Pinel a été reconduite pour les années 2022, 2023 et 2024 en raison de la forte demande locative et du manque de logements décents disponibles. Cependant, certaines conditions ont été modifiées :
- Les logements éligibles doivent être neufs, en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ou construits au sein de bâtiments d’habitation collectifs.
- Les taux de réduction d’impôt seront progressivement réduits à partir de 2023.
b- Diminution de la Réduction d’Impôt
La réduction d’impôt sera progressivement réduite pour les investissements réalisés à partir du 1er janvier 2023. Les taux appliqués seront les suivants :
Engagement Initial | 2022 | 2023 | 2024
Engagement sur 6 ans | 12 % | 10,5 % | 9 %
Engagement sur 9 ans | 18 % | 15 % | 12 %
Engagement sur 12 ans | 21 % | 17,5 % | 14 %
Pour continuer à bénéficier des taux de réduction pleins de 12 %, 18 % et 21 %, les investisseurs pourront se tourner vers le dispositif Pinel Plus, en remplissant les nouvelles conditions d’éligibilité à la défiscalisation. Ainsi, ils pourront économiser jusqu’à 63 000 € sur une période de 12 ans.
Exemple : Marie et Jean ont l’intention d’investir dans l’immobilier locatif grâce au dispositif Pinel Plus. Ils acquièrent deux appartements pour un montant total de 250 000 € et s’engagent à louer ces appartements pendant 12 ans.
- Si Marie et Jean décident de réaliser leur investissement dès 2023, ils pourront bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente à 21 % de leur investissement initial, soit 52 500 €.
- En revanche, s’ils attendent jusqu’en 2024 pour investir, leur réduction d’impôt sera de 14 % de leur investissement initial, soit un montant de 35 000 €.
c- Pinel+ : Maintien des Taux de Réduction pour Certains Biens
Le Gouvernement a annoncé le 14 octobre 2021 la création d’un nouveau dispositif visant à encourager l’investissement locatif, nommé Pinel+. Ce dispositif est entré en vigueur en janvier 2023, en parallèle avec le dispositif Pinel existant. Pinel+ fonctionne de la même manière que Pinel, mais il complète les conditions de ce dernier afin de permettre aux investisseurs de conserver les taux de réduction d’impôt pleins.
Pour continuer à bénéficier des mêmes taux de réduction d’impôt, l’investisseur doit acquérir un logement répondant à certains critères de confort et respectant l’environnement.
Concernant les normes énergétiques du nouveau dispositif Pinel+, les logements :
- Acquis neufs en 2023 devront respecter le niveau de performance du jalon 2025 de la norme énergétique RE2020.
- Acquis neufs en 2024 devront respecter le critère cité précédemment, ainsi que justifier d’un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) classé A.
- Acquis en 2023 ou 2024, mais nécessitant des travaux de réhabilitation, devront justifier d’un DPE classé B.
- Acquis neufs en 2023 ou 2024, mais dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022, devront justifier d’un DPE classé A et respecter les critères environnementaux du label d’État « E+C-« .
En ce qui concerne les normes de confort, les biens devront également respecter certains critères pour être éligibles à l’investissement en Pinel+.
Des critères de surface minimale seront appliqués en fonction de la typologie du bien et de son nombre de pièces. Par exemple :
- Un logement d’une pièce devra mesurer au minimum 28 m2, avec un extérieur d’au moins 3 m2.
- Un logement de deux pièces devra mesurer au minimum 45 m2, avec un extérieur d’au moins 3 m2.
- Un logement de trois pièces devra mesurer au minimum 62 m2, avec un extérieur d’au moins 5 m2.
- Un logement de quatre pièces devra mesurer au minimum 79 m2, avec un extérieur d’au moins 7 m2.
- Un logement de cinq pièces devra mesurer au minimum 96 m2, avec un extérieur d’au moins 9 m2.
Tous les biens devront également être pourvus d’un extérieur (terrasse, balcon, etc.) et bénéficier d’une double exposition.
Si un investisseur participe au dispositif Pinel+, il devra également respecter l’engagement locatif et les plafonds de ressources et de loyer prévus pour le dispositif Pinel. Ainsi, il sera éligible à une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % pour un engagement locatif d’une durée respective de 6, 9 ou 12 ans.
1.5 Les conditions de la loi
a- Conditions d’Achat du Logement
Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, le logement doit répondre à l’une des définitions suivantes :
- Être neuf.
- Être vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA).
- Avoir fait l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation si le logement a été construit il y a au moins 15 ans.
Dans tous les cas :
- Le logement doit être loué non meublé.
- Il doit être destiné à être utilisé comme habitation principale par le locataire.
- Il doit respecter les normes thermiques et les performances énergétiques en vigueur :
- Label BBC 2005 ou respect de la Réglementation thermique 2012 (RT 2012).
- La RT 2012, tout comme le label BBC, fixe un objectif de consommation maximale pour les constructions résidentielles neuves à 50 kWh/m2 (Niveau A sur l’indicateur de performance énergétique).
BON À SAVOIR
La Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA)
L’achat du logement doit être réalisé entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024. Aucune condition de délai d’achèvement n’est requise. Si la rénovation du logement est achevée après le 31 décembre 2024, l’investisseur pourra tout de même bénéficier de la réduction d’impôt.
Les zones PINEL
Les zones Pinel sont ajustées là où le besoin de logements est le plus criant, garantissant ainsi une location optimale pour les investisseurs. Ces zones ont été revues lors du passage de la loi Duflot à la loi Pinel pour améliorer la rentabilité des investissements.
La politique de zonage est principalement centrée sur les zones A Bis, A et B1, couvrant ainsi Paris et les grandes agglomérations françaises.
Depuis le 1er janvier 2020, la zone B2 n’est plus éligible au dispositif Pinel, même si elle bénéficiait d’une année de transition. De même, la zone C n’est plus éligible depuis le 1er janvier 2018, bien qu’elle ait été éligible sous dérogation jusqu’à la fin de l’année 2017.
Les zones Pinel sont définies comme suit :
- Zone A Bis : Paris, Yvelines, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis (éligible), Val-de-Marne (éligible), Val-d’Oise (éligible).
- Zone A : Ain, Alpes-Maritimes, Bouches-du-Rhône, Corse-du-Sud, Hérault, Nord, Oise, Rhône, Haute-Savoie, Seine-et-Marne, Yvelines, Var, Essonne (éligible), Saint-Denis (éligible), Val-de-Marne (éligible), Val-d’Oise (éligible).
- Zone B1 : Grandes agglomérations françaises de plus de 250 000 habitants, certaines villes du littoral et de la Corse du Nord.
- Zone B2 : Communes ayant une population comprise entre 50 000 et 250 000 habitants et non incluses dans la zone B1 (éligible temporairement puis sous dérogation).
- Zone C : Reste du territoire (non éligible).
Le prix d’achat d’un logement Pinel est plafonné à 5 500 €/m2. Bien qu’il soit possible d’acheter un bien au-delà de ce plafond, la réduction d’impôt ne s’applique pas au montant excédentaire.
Il est important de noter que la loi limite à deux le nombre d’investissements Pinel par an et par foyer fiscal, dans la limite totale de 300 000 €. Au-delà de ce plafond, la réduction d’impôt ne s’applique plus.
b- Les conditions de location
DURÉE DE LOCATION DU BIEN
L’investisseur en loi Pinel s’engage à louer le logement nu à usage d’habitation principale pour une période minimale de 6 ans. Toutefois, il a la possibilité d’opter pour une durée de location de 9 ou 12 ans afin de bénéficier d’un avantage fiscal plus important.
DÉLAI DE MISE EN LOCATION
La mise en location du bien immobilier Pinel doit être réalisée dans les 12 mois suivant son acquisition.
PLAFOND DE LOYERS
Le plafond de loyers Pinel correspond au montant maximal autorisé pour le loyer. Il est exprimé hors charges et se calcule selon la formule suivante :
CALCUL DE LA SURFACE PONDÉRÉE
La surface pondérée est obtenue en additionnant la surface habitable du logement avec la moitié des surfaces annexes telles que balcons, caves, etc. Dans ce calcul, la surface totale des annexes est plafonnée à 8m2.
Remarque : Les parkings ne sont pas considérés comme des surfaces annexes.
LE PRIX DE LOCATION AU MÈTRE CARRÉ
Le prix de location au mètre carré est déterminé en fonction de la zone géographique où se trouve le logement Pinel. Ce prix est fixé par la loi.
Liste des prix de location au mètre carré par zone pour l’année 2023 :
Zone A Bis : 18,25 €/m2
Zone A : 13,56 €/m2
Zone B1 : 10,93 €/m2
Zone B2 : 9,50 €/m2 Zone C : 9,50 €/m2
Le loyer plafonné (L) est calculé comme suit :
Loyer plafonné (L) = Surface pondérée (SP) x Prix de location (PL) x Coefficient multiplicateur (CM)
Où : L = SP x PL x CM
Les zones géographiques et les prix de location au mètre carré sont définis par la loi pour l’année 2023.
CALCUL DU COEFFICIENT MULTIPLICATEUR
Le coefficient multiplicateur est utilisé pour ajuster le loyer en fonction de la surface pondérée du logement. Il permet de majorer le loyer pour les logements de petite taille (inférieurs à 38m2) et de le réduire pour les logements plus grands (supérieurs à 38m2). Sa valeur varie entre 0,70 et 1,20, avec une limite maximale de 1,20. Ce coefficient est arrondi au centième près (0,01).
Le calcul du coefficient se fait selon la formule suivante :
Coefficient multiplicateur (CM) = 0,7 + 19 / Surface pondérée (SP)
EXEMPLE DE CALCUL DU PLAFOND DE LOYER
Prenons l’exemple de Monsieur DUPONT qui souhaite louer un bien de 33m2, comprenant également un balcon de 5m2, situé à Bordeaux en zone B1.
Pour déterminer le loyer plafond qu’il peut demander à son locataire, il effectue les étapes suivantes :
Calcul de la surface pondérée de son logement : 35,5m2 (33m2 + 5m2 / 2 = 33m2 + 2,5m2 = 35,5m2).
Prix de location de sa zone rapporté au mètre carré : 10,93 €/m2.
Calcul du coefficient multiplicateur de son logement : 1,20 (0,7 + 19 / 35,5 = 0,7 + 0,54 = 1,24*).
(* plafonné à 1,20 selon les conditions du texte de loi)
- Calcul du plafond de loyer : 465,61 €/mois (hors charges) (35,5m2 x 10,93 €/m2 x 1,20 = 465,61 €).
Ainsi, Monsieur DUPONT pourra louer son appartement pour un montant maximum de 465,61 € par mois.
PLAFONDS DE RESSOURCES DES LOCATAIRES
Les plafonds de ressources des locataires sont déterminés chaque année par décret et varient en fonction des zones Pinel. Ils sont calculés en se basant sur le revenu fiscal de référence de l’année N-2 du foyer fiscal du (ou des) signataire(s) du bail de location.
Voici les plafonds de ressources des locataires pour l’année 2023 :
Composition du foyer ZONE A BIS ZONE A ZONE B1 ZONE B2 Personne seule 41 855 € 41 855 € 34 115 € 30 704 € Couple 62 555 € 62 555 € 45 558 € 41 001 € Personne seule ou couple + 1* 82 002 € 75 194 € 54 785 € 49 307 € Personne seule ou couple + 2* 97 904 € 90 070 € 66 139 € 59 526 € Personne seule ou couple +3* 116 487 € 106 627 € 77 805 € 70 025 € Personne seule ou couple + 4* 131 078 € 119 897 € 87 685 € 78 917 € Majoration/pers. à charge à partir de la 5ème * + 14 603 € + 13 369 € + 9 782 € + 8 801 € *personne(s) à charge
Exemple : Monsieur et Madame BERNIER sont jeunes mariés et ont un enfant à charge. Ils souhaitent louer l’appartement de Monsieur DUPONT, un 38m2 à Bordeaux (zone B1) avec balcon. Leur revenu imposable est de 42 030 € (revenu fiscal de référence), ce qui leur permet de louer ce logement car ils ne dépassent pas le seuil de ressources imposé par la loi, qui est de 54 785 €.
c- Les conditions particulière
CONDITIONS FISCALES
Les investissements réalisés en loi Pinel sont soumis à une limite de 300 000€ par foyer fiscal. Le plafond des niches fiscales est fixé à 10 000€ par an.
d- Les principaux modes d’acquisition
INVESTISSEUR PARTICULIER
Pour investir en tant que particulier, il suffit d’être un contribuable français, c’est-à-dire de payer des impôts à l’État français.
INVESTIR EN SCI (SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE)
Dans ce cas, vous bénéficiez de la réduction d’impôt en fonction de la part du prix de revient qui correspond à vos droits sur le logement concerné. Ce logement doit être la propriété d’une société autre qu’une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) et soumise à l’impôt sur les sociétés (comme les SCI). Les revenus générés par un investissement en loi Censi Bouvard proviennent de locations de biens meublés et sont à déclarer sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux (sous le statut de loueur de meublé non professionnel). Les SCPI n’ont pas l’autorisation d’exercer une activité d’ordre commercial, donc elles ne peuvent pas investir dans la location de logements meublés ; alors que ce régime est obligatoire sous la loi Censi Bouvard pour bénéficier de la réduction d’impôt.
INVESTIR EN SCPI (SOCIÉTÉ CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER)
Si vous êtes associé d’une SCPI et que votre quote-part de revenu est soumise à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, vous pouvez bénéficier de la réduction d’impôt, dans les mêmes conditions.
INVESTIR EN INDIVISION
Avec un investissement en indivision, tous les ayants droit bénéficieront de la réduction d’impôt, qui sera proportionnelle à leur investissement respectif dans le prix de revient du logement.
2- Tous nos conseils pratiques
2.1 Optimiser le choix de l’emplacement de l’investissement
L’engagement de location en loi Pinel exige de louer votre bien le plus rapidement possible. Pour cela, il est essentiel que votre logement soit attractif.
LA VILLE ET LE QUARTIER
Optez pour un investissement Pinel dans une ville :
Dynamique, vérifiez les critères suivants : la démographie, l’économie locale, l’environnement social et environnemental, l’accès à des lieux culturels ainsi que le potentiel universitaire, où il existe une réelle capacité d’évolution du prix de vente de votre bien. Renseignez-vous sur les prix de l’immobilier neuf de la ville, accessible. Analyser les transports en commun, la proximité des grands axes routiers… pensez à la vie quotidienne de vos futurs locataires, qui offre de nombreuses commodités et différents services publics de proximité (écoles et universités, commerces, lieux de vie…).
Ces critères s’appliquent aussi bien à l’échelle de la ville qu’à celle du quartier.
Notre conseil : ayez une vision à moyen terme. Votre investissement Pinel s’étend sur au moins 6 ans. Pensez donc également à envisager les potentialités. Intéressez-vous à l’évolution des prix de l’immobilier et aux projets d’aménagement futurs de la ville et du quartier.
LE LOGEMENT
Votre bien immobilier doit être choisi en fonction des critères suivants :
Il doit être agréable et fonctionnel. veillez à l’orientation de votre logement neuf et surtout à la vue qu’il offre, car ce sont des atouts pour la location et la vente. soyez attentif aux charges de copropriété. Privilégiez plutôt les copropriétés avec une identité qui resteront attractives dans le temps. choisissez la typologie de votre bien en fonction de votre cible : un studio, un T1 bis ou un T2 seront très recherchés par les jeunes actifs ou étudiants. Les T2 et T3 sont quant à eux recherchés par les célibataires, les couples et de plus en plus par les familles monoparentales. Enfin, les T4 et T5 sont recherchés par les familles, souvent locataires plus stables, qui ont tendance à s’approprier le bien et à en prendre soin.
Notre conseil : N’oubliez pas que la réussite de votre investissement dépend du taux de location. Projetez-vous dans votre logement : vous devez vous y sentir à l’aise ! Et bien sûr, visitez les lieux ! Prenez le temps de visiter le bien pour mieux évaluer les prestations et la qualité des équipements.
2.2 Financer l’opération avec un prêt immobilier sans apport
La loi Pinel permet l’acquisition du logement soit par un prêt immobilier, soit directement avec vos fonds propres. La déduction des intérêts d’emprunt des revenus fonciers est applicable dans les deux cas, générant ainsi une réduction d’impôt supplémentaire. Dans les deux cas, la défiscalisation s’applique sur le prix total du logement, incluant le coût d’acquisition global.
Pour optimiser votre investissement sur le plan financier et fiscal, et si votre capacité d’endettement le permet, il est conseillé de financer votre bien immobilier avec un emprunt bancaire total, sans aucun apport. Cela vous permet de bénéficier d’un double effet de levier :
Sur le plan fiscal : grâce à la déductibilité totale de vos intérêts d’emprunt. Sur le plan financier : en faisant fructifier de l’argent qui ne vous appartient pas, à un taux de rendement supérieur à celui auquel vous empruntez.
De plus, les taux d’emprunt actuels sont historiquement bas, ce qui stimule la rentabilité d’un investissement locatif à crédit. Par ailleurs, grâce à l’assurance sur le capital emprunté, en cas d’accident de vie tel que le décès ou l’invalidité, vous garantissez à vos proches la perception d’un capital (le bien immobilier) et d’une rente mensuelle indexée (le loyer net).
2.3. Préparer sa déclaration fiscale
Afin de bénéficier de votre réduction d’impôt, vous devez informer l’Administration fiscale dès la première année. Cette déclaration doit être effectuée chaque année, en même temps que votre déclaration de revenus.
Concrètement, le dossier fiscal doit être rempli l’année suivant la Date d’Achèvement des Travaux (DAT). Il comprend quatre principaux formulaires fiscaux :
La déclaration d’engagement de location (2044-EB) : Vous remplissez ce document uniquement lors de la première déclaration fiscale. Il atteste de votre engagement à louer votre bien pour une période minimale de neuf ans. Vous cochez l’avantage fiscal Pinel, puis signez et datez le document.
La déclaration du bilan foncier (2044 ou 2044-SPE) : Vous déclarez vos recettes (loyers) et vos charges (frais de gestion, assurances, charges de copropriété, taxe foncière, intérêts d’emprunt, etc.) liées à votre logement. Vous réalisez ainsi le bilan foncier en soustrayant vos charges de vos recettes. Ce bilan peut être positif ou négatif, selon que vous êtes respectivement en situation excédentaire ou déficitaire.
La déclaration des revenus (2042) : Vous reportez le bilan foncier, qui sera ajouté à vos revenus d’activités s’il est positif, et déduit s’il est négatif.
2.4 Mélanie et Jean : investir pour transmettre un patrimoine !
STATUT : Mariés Deux enfants
SITUATION : Revenu : 100 000 €/an
ÉPARGNE : 200 €/mois
OBJECTIF : Transmettre un patrimoine bâti à leurs enfants
Mélanie et Jean sont mariés et ont deux enfants. Leur revenu fiscal annuel s’élève à 100 000 €. Ils souhaitent investir dans l’immobilier pour pouvoir transmettre un patrimoine à leurs enfants. Avant de se lancer, ils ont effectué une étude approfondie de leur situation financière et fiscale afin de déterminer l’effort d’épargne qu’ils peuvent consentir.
RDV patrimonial
Après une analyse détaillée de leur situation financière et fiscale, Mélanie et Jean ont décidé d’investir dans un bien éligible à la loi Pinel. Ils ont choisi de consacrer 200 €/mois à leur investissement locatif.
Choix du logement
Mélanie et Jean ont validé leur projet et signé la réservation d’un appartement de type T3 neuf situé à Toulouse (zone B1). Le coût total de cette acquisition s’élève à 215 000 €*, incluant les frais de notaire. Voici les caractéristiques du bien :
Surface habitable : 70 m2 (avec une terrasse de 15 m2) Loyer : 700 €/mois (avec une revalorisation annuelle de 2%) Charges propriétaires** : 125 €/mois Taxe foncière : 700 €/an
Choix du crédit
Après avoir comparé les offres de plusieurs agences, Mélanie et Jean ont opté pour un prêt immobilier sans apport, incluant les frais de garanties. Le montant du prêt s’élève à 217 500 €, avec un taux fixe de 3,00% sur une durée de 25 ans. Les mensualités s’élèvent à 1 070 €/mois, comprenant les assurances à 0,20% et des frais de garanties de 2 500 €.
Choix du gestionnaire
Mélanie et Jean ont sélectionné un gestionnaire pour leur bien et ont opté pour les garanties de carence locative, vacance locative, loyers impayés et dégâts. Les honoraires du gestionnaire s’élèvent à 7% du loyer mensuel et les assurances à 4,5% du loyer mensuel.
De la signature de l’acte…
Mélanie et Jean ont acté l’acquisition du logement chez le notaire du programme immobilier.
… à la livraison du bien :
Une fois les travaux terminés, ils ont assisté à la livraison du bien, relevé les réserves techniques et récupéré les clés. Leur gestionnaire s’est occupé des formalités d’entrée du locataire et des locations successives.
La première déclaration fiscale
Mélanie et Jean ont effectué leur première déclaration fiscale en même temps que leur déclaration de revenus, en informant l’administration fiscale de leur opération. Grâce à leur réduction d’impôt et de CSG, ils ont réalisé une économie de 40 250 € sur une période de 12 ans.
Économie d’impôt : 4 600 €/an
La revente du bien
Au bout des 12 ans d’engagement locatif Pinel, Mélanie et Jean ont décidé de revendre leur bien. Avant de finaliser cette décision, ils ont analysé leur investissement et évalué la pertinence de la revente.
Patrimoine revalorisé : 222 950 €
- frais de notaires inclus. ** inclut les honoraires de gestion, les assurances et les charges de copropriété.
La déclaration d’avantage fiscal Loi Pinel (2042-C) : Vous indiquez les dates d’acquisition du logement et inscrivez la réduction d’impôt annuelle de 12%, 18% ou 21% accordée par le dispositif Pinel. Vous mentionnez également le déficit foncier, le cas échéant.
2.5. Investir : une démarche claire en 10 étapes
Au-delà de la complexité d’un achat immobilier traditionnel, investir en loi de défiscalisation Pinel demande une réflexion préalable sur votre projet et le respect d’une chronologie bien définie. Voici les 10 étapes et dates clés à respecter pour garantir le succès de votre investissement Pinel :
- Le rendez-vous patrimonial
Aujourd’hui : Analyse de votre situation financière et fiscale. Évaluation de l’adéquation des avantages de la loi avec vos objectifs d’investissement. Définition des paramètres de simulation.
- La sélection du logement
Dans 7 à 14 jours : Présentation des résultats de simulation. Sélection du logement Pinel et signature de la réservation.
- Le dossier de financement
Dans 2 mois : Dépôt du dossier de financement auprès de plusieurs banques. Choix du prêt et réception des offres.
- L’acte du logement
Dans 2 mois : Premier appel de fonds. Signature de l’acte authentique de votre logement chez le notaire.
- La construction du logement
Selon les programmes et la date de réservation. Appels de fonds en fonction de l’avancement du chantier. Suivi de l’état d’avancement des travaux.
- Le choix du gestionnaire
3 mois avant la livraison : Signature et retour du mandat de gestion. Signature et retour du contrat d’adhésion aux assurances. Préparation de la location.
- La livraison du bien
Selon les programmes et la date de réservation. Livraison du logement et vérification des éventuelles réserves techniques. Dernier appel de fonds. Récupération des clés.
- La location du bien
Pendant les 108 mois minimum de location. Signature du bail de location. Encaissement des loyers et des éventuelles assurances (carence et vacance locative). Réception et archivage des pièces administratives.
- La déclaration fiscale
Chaque année, en même temps que votre déclaration de revenus. Déclaration de l’engagement de location (2044EB) la première année. Déclaration du bilan foncier (2044 ou 2044-SPE et 2042). Déclaration de la réduction d’impôt annuelle (2042-C). Archivage du dossier fiscal.
- La revente du bien
Au minimum 108 mois après la première location. Évaluation de votre investissement (estimation du bien, calcul de la taxe sur la plus-value immobilière, etc.). Dépôt du mandat de vente dans une ou plusieurs agences immobilières. Signature du compromis de vente et de l’acte authentique chez le notaire.
Répartition mensuelle du financement du 12 ans
Pendant les 12 ans, Mélanie et Jean ont dû régler les mensualités bancaires, les charges et autres frais divers, ce qui représentait un total de 1 255 € par mois. En contrepartie, ils ont bénéficié d’une réduction d’impôt et d’un loyer d’un montant total de 1 055 € par mois. Afin d’équilibrer leur opération, ils ont effectué un complément financier de 200 € par mois.
Leurs dépenses mensuelles sur 12 ans ont ainsi été couvertes à 62 % par les loyers, à 22 % par les gains fiscaux et à 16 % par leur effort d’épargne.
Bilan de l’opération à la fin des 12 ans :
Mélanie et Jean ont finalement décidé de revendre leur bien à la fin des 12 ans. Leur investissement aura été financé à 46 % par la revente de leur bien, à 30 % par les loyers, à 14 % par leurs économies d’impôts et à 10 % par leur épargne. L’opération leur aura rapporté 59 000 € net d’impôt. Ce gain correspond à un rendement net de 19,76 % (sans avoir investi de capital initial).
3- Allez plus loin dans votre projet
3.1. Faites votre simulation personnalisée
Toute personne ayant déjà cherché à investir dans l’immobilier sait à quel point il est difficile de concevoir un projet immobilier. Cette difficulté est d’autant plus présente lorsqu’il s’agit de réaliser un investissement en utilisant un dispositif fiscal tel que la loi Pinel.
Bien que les chiffres de la loi Pinel soient attrayants, ils peuvent être difficiles à comprendre pour son propre investissement. C’est pourquoi le site loi-pinel.fr vous offre une aide précieuse en vous permettant de simuler votre investissement à l’aide d’un outil développé par des experts en fiscalisation. Grâce à cette simulation, vous pourrez visualiser de manière schématique et concise l’effort financier réel ainsi que la rentabilité potentielle de votre projet. Vous pourrez ainsi réaliser votre projet en toute sécurité, en ayant une meilleure compréhension des différents paramètres de votre investissement.
Si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif en utilisant le dispositif Pinel, voici les étapes clés à suivre :
- Faites une analyse de marché pour identifier les zones propices à l’investissement.
- Consultez les annonces immobilières pour trouver des biens neufs ou en VEFA.
- Vérifiez l’éligibilité du bien et les plafonds de loyer.
- Faites une simulation pour estimer la réduction d’impôt potentielle.
- Contactez un conseiller financier ou un expert en investissement immobilier pour obtenir des conseils personnalisés.
- Signez l’acte d’achat et préparez-vous à mettre le bien en location.
3.2. Bénéficiez d’un accompagnement personnalisé
Le conseiller en gestion de patrimoine (ou consultant immobilier en investissement locatif) sera à vos côtés à chaque étape de votre projet immobilier locatif neuf, de sa conception jusqu’à sa réalisation finale. Spécialisé dans les dispositifs fiscaux de réduction d’impôt, il saura mettre en place les stratégies appropriées pour que votre projet immobilier soit parfaitement réussi. En tant que partenaire privilégié, il vous proposera les meilleures solutions adaptées à votre projet spécifique.
Lorsque vous choisissez votre conseiller immobilier, il est important de vérifier son indépendance, ses références et sa réputation. En effet, la réussite de votre investissement dépend également du savoir-faire des professionnels qui travaillent pour optimiser votre investissement Pinel.
Votre conseiller pourra :
Analyser votre profil fiscal et patrimonial en fonction de vos revenus, de votre épargne disponible et de vos impôts annuels, Vous conseiller et rechercher un logement qui correspond à vos besoins (ce qui vous permet de gagner du temps et de bénéficier de son expertise pour la sélection), Mettre en place le montage financier de votre projet Pinel, en trouvant le meilleur financement possible et en effectuant votre déclaration d’impôt chaque année, Proposer d’autres alternatives de placements fiscaux, le cas échéant.
Les experts du site loi-pinel.fr vous offrent la possibilité de réaliser un bilan patrimonial et fiscal de votre situation actuelle et future, afin de mieux vous guider dans votre investissement.
CRÉDITS
Ce guide pratique a été élaboré dans le but de faciliter la compréhension de la loi Pinel et d’apporter une aide précieuse à tout futur investisseur souhaitant bénéficier de la défiscalisation. Bien que ce guide soit régulièrement mis à jour, nous vous encourageons à visiter le site loi-pinel.fr, où vous trouverez une information constamment actualisée sur la loi.
Nous tenons à rappeler que la mise en place d’un projet d’investissement locatif implique la prise en compte de nombreux paramètres (fiscaux, financiers, législatifs) qui doivent être analysés dans la perspective du court, moyen et long terme, en fonction de votre situation personnelle.
Il est essentiel de comprendre que seule une étude approfondie et personnalisée réalisée par un expert vous permettra d’optimiser au mieux votre projet.
4. Liste en zone A en PINEL en Rhônes-Alpes
74 Haute-Savoie : Allonzier-la-Caille, Ambilly, Annemasse, Archamps, Arthaz-Pont-Notre-Dame, Beaumont, Bonne, Bossey, Chevrier, Collonges-sous-Salève, Contamine-sur-Arve, Cranves-Sales, Cruseilles, Étrembières, Faucigny, Feigères, Fillinges, Gaillard, Juvigny, Lucinges, Machilly, Marcellaz, Monnetier-Mornex, Nangy, Neydens, Pers-Jussy, Présilly, Reignier-Ésery, Saint-Cergues, Saint-Julien-en-Genevois, Valleiry, Veigy-Foncenex, Vétraz-Monthoux, Ville-la-Grand, Viry, Vulbens
69 Rhône : Lyon et Villeurbanne
01 Ain : Cessy, Collonges, Divonne-les-Bains, Ferney-Voltaire, Gex, Ornex, Péron, Prévessin-Moëns, Saint-Genis-Pouilly, Ségny, Thoiry
