La loi Pinel permet de réduire ses impôts sur le revenu en contrepartie de la mise en location de son bien. Le législateur donne la possibilité aux investisseurs de louer leurs biens 6 ans et de prolonger cette durée pour 2 périodes de 3 ans afin d’atteindre ainsi une période locative de 12 ans.
Ce dispositif fiscal a été mis en place afin de favoriser la construction de logements neufs dans les zones tendues du territoire, c’est-à-dire là où l’offre immobilière locative est insuffisante. Il s’applique pour les logements acquis à compter du 1er septembre 2014.
Les réductions d’impôts accordées par la Loi Pinel entrent dans le plafond des niches fiscales.
Ce dispositif génère une réduction d’impôt sur le revenu qui s’applique aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent ou font construire des logements neufs dans certaines zones du territoire se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, qu’ils s’engagent à donner en location nue à usage d’habitation principale pour une durée minimale de 6 ans. Au titre d’une même année d’imposition, un seul logement peut ouvrir droit à la nouvelle réduction d’impôt.
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement, dans la limite annuelle de 300 000 €. Son taux est fixé à 12%, 18% ou 21% en métropole sur respectivement 6, 9 ou 12 ans et 23%, 29 % et 32% pour les investissements réalisés en Outre-mer. Elle est répartie chaque année, l’année de l’achèvement de l’immeuble.
Soit, de manière schématique :
– 300 000€*18%/9 ans = 6000€/an. Réduction maximale de 54 000€ au total
– 300 000€*29%/9 ans = 9666€/an. Réduction maximale de 87 000€ au total.
Les contreparties, outre l’engagement de location de 6-9 ou 12 ans : plafond de loyer et plafond de ressources du locataire, location dans les 12 mois qui suivent l’achèvement.
Les contraintes :
Le logement Pinel doit :
- Être neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) ;
- Respecter la réglementation thermique (RT 2012) ou bénéficier du label BBC 2005 ;
- Être achevé dans les 30 mois qui suivent la déclaration d’ouverture de chantier.
- La location du bien doit s’étendre sur une durée allant de 6 à 12 ans.
- Être loué dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien immobilier Pinel.
- Respecter des plafonds de ressources fixés par décret annuellement.
- Respecter les plafonds de loyers.
Cette loi fiscale a connu des modifications en 2022, générant une diminution de la réduction d’impôt mentionnée ci-dessus, et introduisant un nouveau concept, le Pinel +.
En effet, sous de nouvelles contraintes en termes de performance Energétique, surface, orientation des logements…le Pinel + permet de conserver la même réduction d’impôt que celle octroyée dans le cadre du pinel 2022.
Pour un logement ne bénéficiant pas de ces critères, la loi pinel a évolué en 2023, et évoluera encore en 2024, comme le stipule le tableau ci-dessous :
Durée de l’engagement de location | Logements achetés avant 2023 | Logements achetés en 2023 | Logements achetés en 2024 |
6 ans | 12% | 10,50% | 9% |
9 ans | 18% | 15% | 12% |
12 ans | 21% | 17,50% | 14% |
En tant que bailleur, vous devez également respecter des plafonds pour les loyers, qui varient en fonction du zonage et qui sont revalorisés chaque année. Pour les contrats de location signés ou renouvelés en 2023, les limites fixées (charges non comprises) sont les suivantes :
PLAFONDS DE LOYER À NE PAS DEPASSER EN LOI PINEL |
| Par mètre carré |
Zone A bis | 18,25 € |
Zone A | 13,57 € |
Zone B1 | 10,93 € |
Zone B2 (sur agrément) | 9,50 € |
Ces plafonds évoluent en fonction de la surface grâce à l’application d’un coefficient multiplicateur.
Le dispositif est soumis à des plafonds de ressources pour les occupants, qui varient en fonction de la localisation, de la composition du foyer et du nombre d’enfants. Pour une personne seule, le plafond, fixé à l’article 2 terdecies D du Code général des impôts, évolue de 30 704 euros à 39 363 euros selon la zone pour les contrats de location signés en 2023 (revenu fiscal de référence de 2021).
PLAFONDS DE REVENUS DES LOCATAIRES EN LOI PINEL |
| Zone A bis (€) | RESTE DE LA ZONE A (€) | ZONE B1 (€) | ZONES B2 ET C (€) |
Personne seule | 41 855 | 41 855 | 34 115 | 30 704 |
Couple | 62 555 | 58 831 | 45 558 | 38 560 |
Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 82 002 | 75 194 | 54 785 | 49 307 |
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 97 904 | 90 070 | 66 139 | 59 526 |
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 116 487 | 106 627 | 77 805 | 70 025 |
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 131 078 | 119 897 | 87 685 | 78 917 |
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième | + 14 603 | + 13 369 | + 9 782 | + 8 801 |
La loi de finance 2022 a donc mis un terme à la loi pinel ; il est donc judicieux de se positionner sur ce type d’investissement avant fin 2023, la réduction d’impôt étant encore minorée en 2024.
